Decisão reconhece que penhor legal pode ser aplicado independentemente de fiança ou caução
A existência de garantia em contrato de locação, como fiança ou caução, não impede o locador de adotar medidas legais para assegurar o recebimento de valores em atraso. Esse foi o entendimento firmado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao julgar o REsp 2.233.511.
O caso teve origem em uma disputa envolvendo a administradora de um shopping em Maceió e uma loja de joias instalada no local. Diante da inadimplência da locatária — que deixou de pagar aluguéis e encargos, além de atrasar a devolução do imóvel —, a administradora reteve produtos e equipamentos que estavam no estabelecimento como forma de garantir o pagamento da dívida.
A medida adotada se baseia no chamado penhor legal, previsto no Código Civil, que autoriza o credor, em situações específicas, a tomar posse de bens do devedor que estejam no imóvel locado, vinculando-os ao pagamento do débito.
Inicialmente, o pedido de homologação dessa retenção foi negado em primeira instância, sob o entendimento de que a existência de garantia contratual já seria suficiente, não sendo possível cumular mecanismos de proteção ao crédito. No entanto, o Tribunal de Justiça de Alagoas reformou essa decisão e validou a retenção de parte dos bens.
No recurso levado ao STJ, os locatários insistiram que a Lei do Inquilinato proíbe a exigência de mais de uma garantia no contrato, o que, segundo eles, impediria a utilização do penhor legal quando já houvesse fiança.
Ao analisar o caso, o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, fez uma distinção importante. Ele explicou que a limitação prevista na Lei do Inquilinato se refere apenas ao momento da celebração do contrato, impedindo que o locador exija simultaneamente múltiplas garantias convencionais.
Por outro lado, o penhor legal possui natureza diferente: não depende de previsão contratual nem da vontade das partes, surgindo como uma ferramenta excepcional para proteger o credor diante do risco de não recebimento.
No meio da fundamentação, o ministro destacou que essa medida funciona como uma forma de reação ao inadimplemento, permitindo ao locador assegurar seu crédito quando há urgência ou risco na demora do pagamento.
Assim, o tribunal concluiu que não há incompatibilidade entre a existência de garantia contratual e o exercício do penhor legal, já que se tratam de institutos distintos, com finalidades diferentes.
Com esse entendimento, foi mantida a validade da retenção dos bens da locatária, consolidando a possibilidade de o locador utilizar esse mecanismo mesmo quando o contrato já prevê outras formas de garantia.